Num apartamento, instalar ar condicionado não é só escolher o equipamento. A unidade exterior tem de ficar algures fora da casa, e muitas vezes esse "algures" é a fachada do prédio, que não pertence só a si. É por isso que esta é uma das causas mais frequentes de conflito entre vizinhos. Neste artigo resumimos o que diz a lei em Portugal e como evitar problemas.
Este artigo é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico. Em caso de dúvida, confirme o seu caso com o administrador do condomínio ou com um advogado.
A fachada é parte comum
No Código Civil, as paredes exteriores, a fachada, o telhado e as coberturas são partes comuns do edifício (artigo 1421.º), mesmo a parede que fica do lado de fora da sua fração. Nenhum condómino pode alterá-las sozinho.
Quando é preciso aprovação e com que maioria
O artigo 1422.º do Código Civil proíbe obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício sem autorização da assembleia de condóminos, aprovada por uma maioria que represente dois terços do valor total do prédio.
Uma unidade exterior de ar condicionado visível na fachada é, em regra, considerada uma alteração ao arranjo estético. Os tribunais portugueses já decidiram várias vezes nesse sentido, incluindo em casos de aparelhos colocados numa janela da própria fração. Se a unidade for fixada numa parte comum, como a cobertura ou uma parede estrutural exterior, pode ainda ser considerada uma inovação (artigo 1425.º), que exige a mesma maioria de dois terços.
E na varanda?
Se a unidade exterior fica numa varanda ou terraço de uso exclusivo, sem ser visível do exterior e sem mexer em paredes comuns, a situação é mais simples e muitas vezes basta informar o administrador. Mas atenção: se a unidade ficar à vista da rua, a questão estética volta a colocar-se. Na dúvida, pergunte antes.
O regulamento do condomínio e o título constitutivo
Antes de tudo, leia o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio. Alguns prédios proíbem expressamente aparelhos de ar condicionado nas paredes exteriores. Outros já têm uma localização definida para as unidades exteriores, por exemplo na cobertura ou num alinhamento específico da fachada.
As regras da câmara municipal
Além do condomínio, há regras urbanísticas. Em zonas históricas, como a Baixa Pombalina, em Lisboa, os aparelhos de ar condicionado não são permitidos nas fachadas principais. Noutros municípios pode ser necessária uma comunicação à câmara. Vale a pena confirmar antes de instalar.
O que acontece se instalar sem autorização
O condomínio pode exigir a remoção do aparelho e a reposição da fachada, e o condómino responde pelos custos e por eventuais danos. Ou seja: além do conflito com os vizinhos, pode acabar por pagar duas vezes.
Como preparar o pedido ao condomínio
- Leve o assunto à assembleia com uma proposta concreta: onde fica a unidade exterior, qual o modelo e as medidas.
- Mostre como fica o escoamento da água de condensação, para não pingar na fachada nem na rua.
- Proponha a localização mais discreta possível.
- Se vários vizinhos também querem instalar, sugira que o condomínio aprove uma regra comum para todos. Evita assembleias caso a caso e mantém a fachada uniforme.
Alternativas que ajudam
- Varanda sem visibilidade para a rua, quando existe.
- Cobertura ou terraço, com aprovação do condomínio.
- Um multi-split, com uma só unidade exterior para várias divisões, reduz o impacto na fachada. Veja split ou multi-split.
Como ajudamos
Na visita técnica gratuita, vemos consigo as opções de localização da unidade exterior e por onde passa a tubagem, e damos-lhe a informação técnica do equipamento para apresentar ao condomínio. Saiba mais sobre a instalação de ar condicionado e o nosso trabalho em Lisboa.